Rifacimento tetto nel 2025? Ecco il bonus disponibile e le condizioni per ottenerlo

Il 2025 conferma un quadro di bonus edilizi ancora accessibili per chi desidera procedere con il rifacimento del tetto, sia in ottica di manutenzione che di efficientamento energetico. Le opzioni e le condizioni per accedere agli incentivi cambiano in base alla tipologia dell’immobile, alla natura dei lavori e ai requisiti richiesti dalla normativa aggiornata. È determinante conoscere limiti, percentuali di detrazione e documentazione necessaria per valutare nell’immediato quale agevolazione possa offrire la maggiore convenienza.

Bonus disponibili per il rifacimento del tetto nel 2025

Nel panorama legislativo attuale, quattro sono i principali strumenti fiscali a disposizione di chi interviene sulla copertura di un immobile:

• Bonus ristrutturazione
• Ecobonus
• Sismabonus
• Superbonus, con aliquota ridotta

Il bonus ristrutturazione rappresenta la soluzione più immediata e flessibile: garantisce una detrazione del 50% delle spese sostenute, fino al 31 dicembre 2025, per la prima casa e, con percentuale ridotta al 36%, per seconde e terze abitazioni. Per entrambi i casi, il limite massimo di spesa agevolabile è di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione viene suddivisa in dieci rate annuali di pari importo, con la possibilità di recuperare parte dell’investimento mediante minori imposte IRPEF sulle dichiarazioni dei redditi nei dieci anni successivi all’esecuzione dei lavori.

L’ecobonus si concentra sugli interventi finalizzati al miglioramento dell’efficienza energetica, prevedendo una detrazione fino al 50% per la prima casa e del 36% per altre proprietà, ma con massimale di spesa più basso, pari a 60.000 euro per unità immobiliare. Anche qui è prevista la suddivisione delle detrazioni in dieci anni. Gli interventi agevolabili includono la coibentazione e l’isolamento del tetto, sempreché producano un concreto risparmio energetico certificato.

Il sismabonus mantiene le stesse aliquote del bonus ristrutturazioni, finalizzato a ridurre il rischio sismico attraverso il miglioramento delle strutture portanti e della copertura. Il tetto rientra tra gli elementi tecnici su cui è consentito intervenire ai fini della sicurezza antisismica, soprattutto nelle aree più sensibili dal punto di vista geologico, con il medesimo limite di spesa di 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

L’ultimo strumento, il superbonus, applicato a partire dal 2024 nella “versione ridotta” al 65%, è particolarmente selettivo: è riservato ai condomini, agli edifici composti da 2 a 4 unità accatastate separatamente e agli Enti del Terzo Settore (ETS). L’accesso è possibile solo con presentazione della CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) entro il 15 ottobre 2024. Inoltre, sono richieste precise condizioni tecniche sugli interventi, come descritto di seguito.

Condizioni essenziali per richiedere il bonus

I requisiti per accedere ai vari bonus variano in funzione dello strumento fiscale selezionato e del tipo di immobile oggetto dell’intervento:

• Il bonus ristrutturazione è disponibile per tutti i proprietari e i titolari di diritti reali sull’immobile; basta che si tratti di lavori finalizzati al rinnovamento, riparazione o manutenzione straordinaria della copertura.
• L’ecobonus è concesso esclusivamente per lavori che apportino un tangibile miglioramento energetico, dimostrabile attraverso l’APE (Attestato di Prestazione Energetica) aggiornato prima e dopo l’intervento.
• Il sismabonus è riservato agli interventi per la riduzione del rischio sismico, richiedendo una relazione tecnica asseverata che certifichi il salto di una o più classi di rischio dell’edificio.
• Il superbonus prevede condizioni molto stringenti:
  • Unicamente applicabile a edifici condominiali, a palazzine con un massimo di quattro unità distinte e agli ETS;
  • È necessaria la coibentazione delle superfici opache (tetto compreso), l’intervento deve riguardare oltre il 25% della superficie disperdente dell’edificio e determinare almeno il salto di due classi energetiche documentato da APE;
  • La domanda va presentata entro il 15 ottobre 2024, con delibera condominiale, se necessaria, entro la stessa data;
  • Manca, dal 2025, la possibilità dello sconto in fattura e della cessione del credito, salvo rarissimi casi di pratiche precedentemente avviate.

La documentazione necessaria si compone generalmente di:

• Permessi edilizi o CILA/SCIA se richiesti;
• Ricevute di pagamento tracciabile (bonifico parlante);
• Fatture dei lavori svolti e di eventuali materiali acquistati;
• Relazione tecnica di conformità (APE o asseverazioni per ecobonus e sismabonus);
• Comunicazioni all’ENEA quando previsto (per bonus energetici).

Limiti di spesa e tempi per la detrazione

Per una corretta pianificazione economica bisogna tenere a mente i plafond massimi detraibili:

• Bonus ristrutturazione: 96.000 euro a unità immobiliare;
• Ecobonus: 60.000 euro a unità;
• Sismabonus: 96.000 euro;
• Superbonus: 96.000 euro, salvo diverse disposizioni per interventi trainanti.

Le aliquote e i limiti di spesa sono confermati dalla legge di Bilancio 2025, ma il panorama subirà ulteriori modifiche dal 2026, con calo delle percentuali di detrazione sulla ristrutturazione (dal 50% al 36% sulla prima casa e dal 36% al 30% sulle seconde abitazioni).

Un aspetto importante riguarda la modalità di recupero dell’agevolazione: il beneficio fiscale viene spalmato su dieci anni in quote annuali uguali, a partire dall’anno successivo al pagamento delle fatture. La cessione del credito d’imposta e lo sconto in fattura ormai non sono più ammessi per i bonus 2025, se non per le pratiche avviate e certificate entro marzo 2024.

Interventi ammessi e criteri tecnici

Gli interventi incentivati con i vari bonus devono rispettare delle caratteristiche tecniche precise, differenziandosi a seconda della detrazione fiscale richiesta:

• Rifacimento strutturale o manutenzione straordinaria del tetto: sempre ammesso con bonus ristrutturazione, anche per sostituzione della copertura e rinnovo degli elementi portanti, purché non comporti ampliamento volumetrico dell’edificio.
• Isolamento termico (coibentazione): agevolato da ecobonus, deve interessare superfici opache orizzontali come tetto, solaio, sottotetto, con materiali certificati e rispetto della normativa energetica vigente. L’attestazione del salto di classe energetica avviene tramite l’apposito APE (Attestato di Prestazione Energetica).
• Interventi di riduzione rischio sismico: ammessi con sismabonus, anche se comportano il consolidamento della copertura e del sottotetto, previa perizia tecnica specialistica.
• Superbonus: gli interventi devono risultare “trainanti”, cioè migliorativi dal punto di vista energetico e strutturale su oltre il 25% della superficie disperdente; qualora il tetto sia parte dell’involucro edilizio, la coibentazione è requisito indispensabile. Solo se si dimostra il salto di almeno due classi energetiche, la pratica viene accettata. La normativa prevede ulteriori controlli e asseverazioni da parte di tecnici abilitati.

In caso di palazzi storici, vincolati o soggetti a tutela, restano obbligatorie ulteriori autorizzazioni da parte della Soprintendenza ai Beni Architettonici e la compatibilità dell’intervento con le norme sulla conservazione del patrimonio.

Resta centrale per la fruizione di ogni agevolazione la corretta presentazione della domanda, la trasmissione delle comunicazioni ufficiali e la conservazione scrupolosa della documentazione fiscale e tecnica per tutti i controlli postumi dell’agenzia delle entrate.

In sintesi, il rifacimento del tetto nel 2025 è sostenuto da una pluralità di strumenti fiscali ancora appetibili, ma con regole diventate più rigide rispetto agli anni passati. La scelta dell’incentivo va sempre calibrata sulla base della tipologia edilizia, dello scopo dell’intervento e dell’urgenza di avvio dei lavori rispetto alle scadenze. Una consulenza tecnica aggiornata può fugare dubbi e consentire di sfruttare al meglio l’ultima stagione di bonus generosi per la casa.