Il 2025 segna un profondo cambiamento nel panorama fiscale e normativo degli affitti brevi in Italia. Proprietari, investitori e operatori del settore turistico si trovano a fronteggiare nuove regole che incidono immediatamente sulla tassazione e sulle strategie di gestione degli immobili. L’obiettivo delle misure adottate dal legislatore è duplice: da un lato, regolamentare un mercato in forte espansione e ridurre l’accaparramento di immobili a fini speculativi; dall’altro, tentare di riportare una parte del patrimonio abitativo sul mercato della locazione a lungo termine e rendere più equa la concorrenza con il comparto alberghiero.
Aumento della tassazione: cedolare secca al 26% per chi affitta più immobili
La novità che incide subito e in modo rilevante riguarda la cedolare secca sugli affitti brevi. A partire dal 2025, il prelievo fiscale varia in modo significativo in base al numero di unità immobiliari in locazione:
- Gestione di una sola proprietà ad affitto breve: rimane l’aliquota agevolata del 21% di cedolare secca, che sostituisce l’Irpef ordinaria e semplifica la gestione fiscale per i piccoli proprietari cedolare secca.
- Gestione di due, tre o quattro immobili destinati ad affitti di durata inferiore ai 30 giorni: l’aliquota passa al 26% di cedolare secca per ciascun immobile ad eccezione di uno, su cui è possibile mantenere il 21% a scelta del contribuente.
Chi locava più di una casa a fini turistici beneficiava in passato della stessa aliquota agevolata concessa ai piccoli proprietari, incentivando così la diffusione del modello multi-host. Dal 2025, invece, la tassazione sale per coloro che detengono più unità, riducendo la marginalità e obbligando a rivedere le politiche di prezzo, soprattutto se si affida la gestione a piattaforme digitali come Airbnb o Booking.
Nuove regole di tracciabilità e identificazione degli immobili
Accanto ai nuovi scaglioni fiscali, una parte cruciale della riforma riguarda la regolamentazione e il censimento delle locazioni turistiche. La Legge di Bilancio ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio per tutte le unità adibite ad affitto breve. Si tratta di un ulteriore passo verso la trasparenza e la tracciabilità delle attività, finalizzata sia a contrastare l’evasione sia a tutelare la sicurezza degli ospiti e dei residenti. In fase di dichiarazione dei redditi, i proprietari dovranno indicare nel modello 730/2025 l’immobile cui applicare l’aliquota ridotta, così da distinguere con chiarezza le diverse posizioni fiscali.
Inoltre, nelle zone a forte vocazione turistica numerosi Comuni hanno adottato misure restrittive, istituendo una sorta di “numero chiuso” sugli alloggi disponibili per affitti brevi. Gli enti locali possono così limitare il rilascio di nuovi permessi quando viene raggiunto un certo tetto massimo di locazioni, con l’obiettivo di riequilibrare il mercato residenziale e ridurre la pressione sugli affitti a lungo termine.
Implicazioni pratiche per i proprietari: cosa cambia subito
Per i proprietari, soprattutto multi-host, le novità fiscali e regolamentari incidono immediatamente:
- Il reddito netto derivante dagli affitti brevi diminuisce per chi possiede più di una proprietà: il passaggio dal 21% al 26% di cedolare secca rappresenta un aumento significativo delle imposte dovute.
- È necessario scegliere con attenzione l’immobile cui applicare la tassazione agevolata al 21% nella dichiarazione dei redditi, compilando i corretti codici nella sezione B11 del modello 730/2025.
- Dal quinto immobile gestito in modalità affitto breve, vi è l’obbligo di apertura della partita IVA e si configura l’attività d’impresa ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con tutte le ulteriori implicazioni fiscali e burocratiche del caso.
- I proprietari devono aggiornarsi sulle eventuali limitazioni comunali che possono influire sulla possibilità di avviare nuovi affitti brevi, soprattutto in centri storici o località a forte attrattiva turistica.
- Le nuove regole rafforzano l’obbligo di adeguare gli standard di sicurezza degli alloggi offerti, impattando anche sulle dotazioni minime e sugli adempimenti tecnici richiesti.
Sotto il profilo pratico, per tutti i proprietari sarà fondamentale svolgere attente valutazioni di fattibilità e di ritorno economico, con la necessità di ridisegnare i business plan e le politiche di pricing sulla base della ridotta marginalità derivante dalla maggiore pressione fiscale.
Affitti brevi, concorrenza e mercato: rischi e opportunità
L’intervento sulle aliquote e sulle regole di accesso al mercato degli affitti brevi risponde a una precisa strategia politica: contenere la crescita eccessiva di un settore che negli ultimi anni ha sottratto numerose abitazioni al mercato della locazione tradizionale, contribuendo a un aumento dei canoni per gli affitti di lunga durata nelle città d’arte e nelle località balneari.
I nuovi vincoli mirano sia a riequilibrare la concorrenza tra affitti turistici e strutture alberghiere sia a contenere l’evasione e l’elusione fiscale, spesso facilitata dalla gestione di numerosi immobili tramite piattaforme online senza adeguata tracciabilità. Tuttavia, i piccoli proprietari che gestiscono una sola unità possono continuare a beneficiare della fiscalità agevolata, con minore impatto economico diretto.
L’inasprimento delle regole rappresenta un’opportunità per gli operatori professionali e per chi decide di investire in qualità e sicurezza dell’offerta, privilegiando un servizio personalizzato, una gestione trasparente e il rispetto di tutte le normative. Al contempo, aumenta la convenienza degli affitti residenziali di lungo periodo, in grado di offrire maggiore stabilità ai proprietari e agevolazioni fiscali diverse.
Le novità attuali segnano quindi una fase di profondo riassetto per il comparto, obbligando gli attori del settore a un approccio più consapevole, informato e conforme alle nuove regole. Resta centrale la capacità di adattarsi rapidamente alle normative e, soprattutto per i multi-host, la scelta di un modello gestionale sostenibile ed efficiente, nel rispetto di tutte le disposizioni e con un’attenzione crescente agli standard di sicurezza e trasparenza.
Alla luce di locazione, la nuova normativa italiana rappresenta un esempio di come il legislatore stia cercando di conciliare le esigenze di tutela dell’offerta turistica, di equilibrio sociale e di legalità fiscale in un settore in costante evoluzione.
